L'Essonne, le choix numéro 1 en Île-de-France pour les investissements
L'Essonne émerge-t-elle comme le nouvel eldorado des investisseurs immobiliers en Île-de-France ? Une étude récente de Masteos, une entreprise spécialisée, suggère que ce département offre des opportunités particulièrement attrayantes pour l'investissement locatif.
Trois villes de l'Essonne figurent parmi les cinq premières du classement des meilleures villes où investir.
En prenant en compte les prix et les loyers au mètre carré en novembre 2023 dans les 130 plus grandes villes d'Île-de-France, ainsi que plusieurs autres critères, la start-up a élaboré un classement des communes offrant le meilleur potentiel pour un investissement locatif.
L'Essonne se distingue dans ce classement, avec trois de ses villes figurant dans le top 5 : Sainte-Geneviève-des-Bois (2ᵉ), Morsang-sur-Orge (3ᵉ) et Brunoy (5ᵉ).
Des profits attractifs
Cette performance est principalement due au rendement locatif élevé de l'Essonne, qui se situe actuellement en moyenne à 6,35 % (atteignant même 11,36 % à Grigny), comparé à une moyenne de 4,24 % en Île-de-France.
« En général, les zones franciliennes qui présentent un fort rendement sont des territoires où les prix sont bas et où la population est plutôt pauvre, avec donc des risques plus important de sinistre d’un point de vue locatif », détaille Thierry Vignal, cofondateur de Masteos.
Cependant, la situation diffère dans l'Essonne, où, selon cette étude, le pouvoir d'achat immobilier par habitant, mesuré en mètres carrés pouvant être achetés à crédit avec un salaire net moyen local, s'élève à 50 m² (56 m² à Ris-Orangis), comparé à seulement 27 m² en Île-de-France.
Des tarifs abordables et des risques restreints.
« En Essonne, les habitants gagnent en moyenne 20 % de plus qu’en Seine-Saint-Denis par exemple, prisée des investisseurs en raison des Jeux Olympiques de Paris 2024″, poursuit l’auteur de l’analyse qui résume : Les rendements sont très bons, les prix sont abordables et l'investissement pas trop risqué parce que la population est solvable.
D'après les données recueillies par Masteos, l'Essonne se distingue à la fois comme le département d'Île-de-France proposant le prix moyen au mètre carré le plus abordable (3 100 € le m² comparé à une moyenne de 6 618 € le m² en Île-de-France), et également comme la région où les prix connaissent la plus forte baisse (-5,5 % sur un an contre -4,20 % en Île-de-France).
« De belles perspectives de plus-value »
« Ces données statistiques laissent entrevoir des belles perspectives de plus-value avec des prix qui risquent de progresser dans le département qui est aujourd’hui sous-valorisé », souligne Thierry Vignal qui met en avant la bonne liquidité du marché en Essonne où « il est possible d’acheter et vendre relativement facilement avec 76 jours en moyenne pour faire une transaction immobilière ».
Malgré la baisse des prix de l'immobilier, les conditions demeurent peu propices à l'investissement locatif, en raison non seulement des contraintes réglementaires, mais surtout des restrictions imposées par les institutions bancaires qui restreignent les possibilités d'emprunt des acquéreurs.
Un net ralentissement du marché qui a des répercussions significatives sur l'activité des entreprises du secteur telles que Masteos.
« Il y a un climat anxiogène qui donne l’impression qu’il n’y a aucune bonne affaire à faire dans ce contexte-là. Cependant, en creusant les données statistiques, on voit qu’il y a actuellement une belle fenêtre de tir à exploiter en Essonne et particulièrement à Sainte-Geneviève-des-Bois, Morsang-sur-Orge et Brunoy », conclut le cofondateur de la start-up.
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